Наверное, вряд ли найдется человек, проживающий в жилом доме, находящемся на балансе коммунального предприятия (ПРЭЖО, ЖЭО), который был бы доволен их обслуживанием. Разбитые выключатели и светильники, выбитые стекла, текущие крыши, не работающие лифты, грязь в подъездах и во дворах – стали привычной картиной для многих владельцев своих квартир.

Многие заметили, что с начала 2008 года квартплата постоянно росла, и это на фоне постоянных заявлений местных чиновников, что тех денег, которые вы, жильцы, платите, катастрофически не хватает. При этом в подъездах чище не стало и новых светильников взамен разбитым не появилось, если сами жильцы не взяли дело в свои руки. А если посмотреть на качество предоставленных услуг и выставленные за них счета, то можно заметить, что качество не соответствует оплате, так как рядовые работники коммунальных предприятий из этих денег не получают больших зарплат и соответственно относятся к своей работе.

Мы проанализировали размеры оплат по нескольким домам и пришли к ошеломительному выводу – денег собирается более чем достаточно, даже если часть квартиросъемщиков не платит! Так, в обследованных нами домах, находящихся на балансе ПРЭЖО, в среднем за месяц оплата только за обслуживание (без коммунальных платежей) составила около 1,5 грн! за 1 м2. Это около трех тысяч! гривен с одного подъезда в девятиэтажке. Нетрудно посчитать, сколько денег собирают с вашего дома и сколько на эти деньги можно нанять дворников, электриков и сантехников, купить новых метел, лампочек и других необходимых материалов и оборудования. Для того чтобы иметь возможность действительно влиять на процесс обслуживания ваших домов – нужно создавать ОСМД! Чем раньше вы решитесь на создание ОСМД, тем раньше вы начнете жить в отремонтированном доме с ухоженным двором и доброжелательными соседями.

Так что же такое ОСМД? ОСМД – объединение совладельцев многоквартирного дома – это неприбыльное юридическое лицо, созданное собственниками жилых и нежилых помещений для совместного распоряжения, содержания и управления своим домом и придомовой территорией. То есть ОСМД получает управленческие полномочия и предоставляет возможность совладельцам решать – кто будет обслуживать дом, какая будет квартплата, кому сдавать в аренду нежилые помещение и так далее. По своей форме ОСМД близки к уже известным с советских времен жилищно-строительным кооперативам.

С чего же начать активным жильцам, которые хотят навести порядок в своем доме и создать ОСМД?

Первый этап – подготовка к учредительному собранию.

Для этого нужно создать инициативную группу, которая и будет заниматься подготовкой учредительного собрания. Инициативной группе необходимо обратиться в ЖЭО с информационным запросом о наличии технического паспорта на дом, о наличии встроенных нежилых помещений и их принадлежности, о наличии и об использовании вспомогательных помещений, сведения об арендаторах и размере аренды, о количестве приватизированных и неприватизированных квартир, о владельцах всех жилых и нежилых помещений, о сумме задолженности жильцов за обслуживание дома.

После этого нужно определить экономическую целесообразность создания ОСМД, для чего составить проект сметы на содержание дома. Как правило, эта смета становится основным средством агитации совладельцев жилого дома за создание ОСМД.

Также необходимо подготовить устав и провести активную информационную работу, проводя собрания по подъездам и в ходе частных бесед, ознакомить жильцов с проектом сметы и устава, благодаря чему найти поддержку идеи создания ОСМД.

Членство в ОСМД – добровольное, и приобретается одновременно с созданием объединения на учредительном собрании, либо индивидуально, на основании письменного заявления, в любой момент его существования. Порядок принятия в ОСМД определяется уставом. При этом совладелец жилого дома, если не хочет, то может и не вступать в ОСМД, но при этом не освобождается от обязанности принимать участие в финансировании мероприятий для сохранения и содержания общего имущества (жилого дома). Если совладелец откажется выполнять свои обязанности, ОСМД, либо любой его член, может принудить его это сделать, обратившись в суд.

Далее необходимо зарегистрировать название ОСМД, определить место и время проведения учредительного собрания, подготовить проект повестки дня учредительного собрания. Также необходимо заранее определить кандидатуры в состав правления и ревизионной комиссии ОСМД.

Очень важно, не позднее, чем за 14 календарных дней до проведения учредительного собрания обязательно в письменной форме поставить в известность каждого совладельца о дате и времени начала собрания. Сделать это можно двумя способами: отдать уведомление под расписку на руки собственнику или отослать уведомление по почте заказным письмом.

В случае если в жилом доме имеются неприватизированные квартиры, то обязательно нужно пригласить на учредительное собрание представителя действующего балансодержателя жилого дома (ПРЭЖО).

Второй этап – проведение учредительного собрания.

Для того чтобы учредительное собрание было правомочным, а его решения имели законную силу, необходимо соблюсти ряд процедурных норм.

1. Необходимо организовать регистрацию прибывших собственников помещений или их доверенных лиц с правом голоса, при этом им желательно выдать мандат участника собрания для удобства подсчета голосов. Список регистрации, а также доверенности на право голоса являются неотъемлемой частью документации собрания.

2. По данным регистрации определить наличие кворума на собрании. Собрание правомочно, если на нем присутствует более чем 50% собственников жилых и нежилых помещений дома. В случае отсутствия кворума, инициативная группа назначает новую дату, место и время проведения учредительного собрания. Вновь назначенное учредительное собрание можно проводить не ранее, чем через 14 дней со дня собрания, которое не состоялось.

3. Если собралось необходимое для проведения собрания количество совладельцев, представитель инициативной группы открывает собрание, объявляет о наличии кворума и ставит на голосование вопрос о выборе председателя, а затем и секретаря собрания, которые избираются большинством голосов присутствующих совладельцев. Председателем собрания может быть избран любой совладелец дома или даже лицо, которое не является совладельцем.

Председатель собрания руководит ходом собрания: объявляет выступающих по повестке дня, руководит обсуждением вопросов, проводит голосование, обеспечивает подсчет голосов. Секретарь ведет протокол учредительного собрания, в который вносится: название собрания, дата и место проведения, фамилия и инициалы председателя и секретаря, повестка дня и принятые на собрании решения с указанием результатов голосования.

4. Председатель собрания последовательно ставит на голосование следующие процедурные вопросы:

1) о выборе счетной комиссии;

2) о повестке дня;

3) о регламенте проведения собрания.

Согласно Закона Украины "Об ОСМД", решение на собрании принимаются путем поименного голосования. Решение считается принятым, если за него проголосовали не менее двух третей присутствующих лиц, имеющих право голоса. Каждый проголосовавший должен подтвердить свое решение ("за" или "против"), собственноручно поставив свою подпись в протоколе с результатами поименного голосования.

Результаты поименного голосования по всем вопросам повестки дня являются обязательным приложением к протоколу собрания и при регистрации ОСМД вместе с протоколом подаются в регистрирующий орган.

На учредительном собрании каждый владелец, в том числе и прежний единоличный владелец дома (ПРЭЖО), имеет только один голос, независимо от площади и количества помещений, которые ему принадлежат.

В повестке дня учредительного собрания должны быть следующие вопросы:

1) создание объединения совладельцев многоквартирного дома и определение его названия;

2) утверждение устава объединения;

3) выборы членов правления;

4) выборы председателя правления, в случае, если он избирается собранием, а не правлением;

5) выборы ревизионной комиссии;

6) выборы уполномоченного лица для подписания устава ОСМД от имени всех собственников;

7) о регистрации ОСМД и о выборах уполномоченного лица, ответственного за регистрацию.

После рассмотрения всех вопросов повестки дня, председатель ставит на голосование вопрос о закрытии собрания.

Третий этап – регистрация ОСМД.

Новоизбранное правление должно подготовить пакет следующих документов для регистрации ОСМД:

1) два нотариально заверенных оригинала прошитого, пронумерованного, подписанного председателем учредительного собрания устава ОСМД;

2) оригинал протокола учредительного собрания ОСМД;

3) оригинал приложения к протоколу, в котором отражены результаты поименного голосования участников собрания по вопросам повестки дня;

4) оригинал списка членов ОСМД, оформленный по специальной форме, установленной Постановлением Кабинета министров Украины от 11.10.09 №152, в котором долевое участие (доля) каждого члена ОСМД рассчитывается как отношение общей площади квартиры или нежилого помещения к сумме общих площадей всех жилых и нежилых помещений дома, площади вспомогательных помещений в расчет не принимаются;

5) заполненные регистрационные карточки на проведение государственной регистрации юридического лица;

6) копию нотариально заверенной доверенности на представителя, который будет проводить регистрацию ОСМД, в случае, если регистрацией занимается не председатель правления ОСМД.

Поскольку часть документов остается у государственного регистратора, целесообразно сразу сделать протокол собрания, список и дополнение к протоколу в нескольких оригинальных экземплярах.

Уполномоченное учредительным собранием лицо подает государственному регистратору заявление на регистрацию вместе с учредительными документами объединения. Государственный регистратор вносит сведения об ОСМД в Единый государственный реестр юридических лиц, а также выдает объединению свидетельство о государственной регистрации юридического лица, заверенные регистрационные карточки, заверенный устав ОСМД.

После государственной регистрации ОСМД необходимо зарегистрировать в органах государственной статистики, государственной налоговой инспекции, Пенсионном фонде и фонде обязательного государственного социального страхования, изготовить печать и штампы и открыть счет в банке. При этом необходимо знать, что в случае несвоевременной регистрации в этих органах, на ОСМД могут наложить административные штрафы, и что своевременная подача установленной отчетности является обязательной, независимо от того осуществляет ОСМД финансовую деятельности или нет.

Частное предприятие "МСР" занимается вопросами обслуживания жилых домов со второй половины 2007 года. За это время накоплен достаточный опыт как в подготовке документов для создания ОСМД, так и дальнейшем управлении имуществом ОСМД. При этом наиболее оптимальной оказалась схема управления имуществом ОСМД, когда часть функций по договору передается специализированной организации, а именно обслуживание внутридомовых инженерных систем. Наличие у специализированной организации квалифицированного персонала и всего необходимого оборудования позволяет эффективно поддерживать работоспособность всех инженерных систем и своевременно устранять выявленные неполадки. В стоимость работ по обслуживанию внутридомовых инженерных систем также входят услуги ответственного за электрохозяйство.

Таким образом, наше предприятие сможет вам оказать квалифицированную помощь в подготовке учредительного собрания, его проведении, регистрации ОСМД и дальнейшем управлении имуществом ОСМД.

© Виталий Тертышный, 2010