Прежде чем приступить к перепланировке своей квартиры следует задуматься, какие последствия это вызовет. В зависимости от сложности задуманной перепланировки, нужно принять решение относительно того, стоит ли сначала ее узаконить, а потом выполнять работы, или же можно смело выполнять работы, а потом заняться ее узакониванием.

Так, если вы только разобрали встроенный шкаф или антресоль – это не требует дополнительных согласований. Бюро технической инвентаризации (БТИ) обязано выдать вам новый технический паспорт без предоставления дополнительных документов.

Если вы перепланировкой не затрагиваете несущих стен, не переносите газовое оборудование, не меняете планировочное решение (увеличение санузла за счет коридора, размещение кухни на месте бывшей жилой комнаты и т.п.) – такая перепланировка считается несложной и узаконивается распоряжением районной администрации. Такую перепланировку легче узаконить после того, как она выполнена, однако до начала работ лучше проконсультироваться со специалистом. Для узаконивания такой перепланировки нужно собрать согласования у балансодержателя (ПРЭЖО, ОСМД, кооператив), главного управления архитектуры и градостроительства, городской санэпидемстанции, главного управления МЧС в Запорожской области или соответствующего района, организации, имеющей лицензию на обследование строительных конструкций и ОАО "Запорожгаз". Лист согласования можно скачать здесь. Если перепланировка уже выполнена, то для этого вам понадобится старый и новый технический паспорт БТИ, чтобы можно было сравнить план квартиры до и после перепланировки. Если же вы только планируете выполнять перепланировку и сначала хотите ее узаконить, то вам придется обратиться в проектную организацию для разработки проекта перепланировки вашей квартиры.

После того, как вы соберете все согласования и получите заключение главного управления архитектуры и градостроительства, можете отправляться в райадминистрацию, где на основании этих документов подготовят распоряжение о перепланировке квартиры. Если вы узакониваете ранее выполненную перепланировку, то при получении заключения главного управления архитектуры и градостроительства следует обратить внимание на то, чтобы в нем это было указано, иначе вам придется отправиться в инспекцию архитектурно-строительного контроля для получения разрешения на строительство уже выполненной перепланировки… То же самое нужно будет проконтролировать и на стадии подготовки распоряжения райадминистрации: в случае если у вас перепланировка уже выполнена, в нем должно быть указание БТИ выдать новый технический паспорт. Если же вы только собираетесь выполнять перепланировку, то распоряжением вас обяжут обратиться в инспекцию архитектурно-строительного контроля для получения разрешения на строительство.

После того, как ваша перепланировка выполнена и у вас на руках имеется распоряжение райадминистрации, вы можете обращаться в БТИ для того, чтобы вам "погасили" или составили новый технический паспорт. После этого такая перепланировка считается узаконенной.

Если перепланировкой затрагиваются несущие стены, в т.ч. увеличивается жилая площадь за счет лоджии или балкона, меняется планировочное решение – такая перепланировка считается сложной и узаконивается решением исполкома городского Совета. Такую перепланировку лучше не начинать без разработки соответствующей проектной документации и получения разрешения на строительные работы работы в инспекции архитектурно-строительного контроля.

Для узаконивания такой перепланировки вам также необходимо собрать согласования выше указанных организаций. Лист согласования для этого можно скачать здесь. Но сначала необходимо обратиться в специализированную проектную организацию для разработки проекта. Такой проект должен быть согласован главным архитектором города.

Как правило, проектную документацию с главным архитектором города согласовывает проектная организация. Однако, если перепланировка вашей квартиры предполагает пристройку балкона или увеличение его площади, проектанты могут отказаться самостоятельно согласовывать такой проект с главным архитектором города, и вам будет необходимо самостоятельно искать пути решения этого вопроса.

В случае, если проектом предусмотрено устройство проемов в несущих стенах или увеличение жилой площади квартиры за счет балкона или лоджии, вам придется заказывать в организации, имеющей лицензию на обследование строительных конструкций, заключение о техническом состоянии строительных конструкций.

При узаконивании сложной перепланировки вы можете, также, столкнуться с необходимостью получить согласие соседей на такую перепланировку. Это необходимо в случаях, когда, например, выполняется расширение санузла за счет коридора. Или, если вы захотели разместить кухню на месте жилой комнаты, несмотря на то, что в многоквартирных многоэтажных домах строительные нормы предусматривают расположение однотипных помещений друг над другом (кухня над кухней). Такое согласие закрепляется на бумаге в произвольной форме, где в обязательном порядке должны быть указаны паспортные данные и адрес владельца квартиры, дающего свое согласие, заверенные "мокрой" печатью балансодержателя этого жилого дома.

Еще раз отмечу, что до начала работ следует в обязательном порядке проконсультироваться со специалистами. В нашей практике встречались случаи, когда узаконить выполненную перепланировку квартиры не представлялось возможным: самовольная установка газового нагревательного оборудования, размещение кухни на месте санузла, а санузла над жилой комнатой и т.п. В этом случае нужно демонтировать незаконно установленное оборудование, изменить планировочное решение в соответствии с требованиями действующих строительных норм и правил, или попробовать узаконить выполненную перепланировку через суд. Но даже если вам удастся получить новый технический паспорт БТИ по решению суда – это не убережет вас или нового владельца этой квартиры от будущих проблем, особенно в свете постоянно ужесточающихся методов решения вопросов незаконного строительства инспекцией государственного архитектурно-строительного контроля.

Итак, после того, как у вас на руках появилась проектная документация, вы собрали все согласования, получили заключение главного управления архитектуры и градостроительства, можно отправляться в управление жилищного хозяйства городского Совета для подготовки решения о перепланировке квартиры.

После того как вы получите решение о перепланировке вы можете отправиться в инспекцию государственного архитектурно-строительного контроля для получения разрешения на начало работ. Для этого вам необходимо будет выбрать подрядную организацию, имеющую соответствующую лицензию.

После того, как вы выполните такую перепланировку, вам необходимо будет сдать законченный строительством объект (вашу квартиру) в эксплуатацию (но это уже тема другой статьи). И когда вы это сделаете, можно будет вызвать техника БТИ для составления нового технического паспорта. После этого перепланировка считается узаконенной.

Что делать, если вы уже выполнили перепланировку, которая считается сложной? В этом случае вам не нужно заказывать разработку проекта перепланировки. Вам необходимо заказать новый технический паспорт БТИ, техническое заключение о состоянии строительных конструкций в организации, которая имеет соответствующую лицензию, собрать согласования и обращаться в управление жилищного хозяйства городского Совета для подготовки решения. При этом следует обращать внимание на то, чтобы и в заключении главного управления архитектуры и градостроительства было указано, что перепланировка ранее выполнена, и в проекте решения горисполкома – БТИ выдать новый технический паспорт.

Желаю успехов.

Если вы по каким либо причинам не хотите или не можете заниматься узакониванием перепланировки вашей квартиры, то обращайтесь к нам, мы вам поможем это сделать.

© Виталий Тертышный, 2009