Жилые квартиры, расположенные на первых и в цокольных этажах центральных, как правило, шумных улиц до момента обретения Украиной независимости в 1991 году считались одними из самых непривлекательных. Однако с изменением концепции по размещению объектов коммерческого назначения после обретения Украиной независимости ситуация кардинальным образом изменилась: в них стало возможно размещать магазины, парикмахерские, офисы и другие объекты, а цены на них значительно выросли.

Для того, чтобы стало возможным переоборудовать жилую квартиру под объект коммерческого назначения, орган местного самоуправления, в нашем случае управление коммунальной собственности Запорожского городского Совета, должен подготовить соответствующее решение. Порядок реконструкции встроенных помещений определен п. 3.6.2 Правил застройки г. Запорожья.

Для подготовки решения исполкома городского Совета "О переводе в нежилой фонд…" необходимо собрать согласования собственников смежных (примыкающих) помещений, балансодержателя жилого дома, районной администрации, районного отдела Главного управления Министерства чрезвычайных ситуаций Украины в Запорожской области, ОАО "Запорожгаз", а также получить Заключение Главного управления архитектуры и градостроительства Запорожского городского Совета. Бланк для сбора согласований необходимо получить в управлении коммунальной собственности. Рассмотрим подробно каждое из согласований.

Большое количество жалоб, поступающих от жильцов жилых домов по поводу реконструкций бывших жилых квартир, вызвало естественную реакцию местных чиновников искать способ как защитить свое спокойствие от свалившихся на них проблем. Таким образом, предпринимателей решили обязать на стадии подготовки решения "О переводе в нежилой фонд…" собирать согласия собственников примыкающих помещений, что и было закреплено п. 3.6.2 Правил застройки г. Запорожья. Интересно то, что проблему жалоб это не решило, а предприниматели получили еще одни тормоз на пути реализации своего проекта: собственники примыкающих помещений, пользуясь случаем, требуют от предпринимателей выполнения, порой, нереальных условий. Например, жильцы требуют замены всех окон в своих квартирах, крупные денежные вознаграждения, встречались особые случаи, когда требовали купить им новую квартиру в другом месте. Следует отметить, что в действующем законодательстве Украины нет нормы, которая бы обязывала вас собирать такие согласия. Чиновники "натянули" под это требование ч. 5 ст. 23 Закона Украины "О планировке и застройке территорий" и решение Конституционного суда Украины № 4-рп/2004 от 02.03.04, с чем, собственно, можно поспорить. Поэтому в "особых" случаях можно подать в суд на чиновника, который это согласие требует.

Для оформления согласия, если это жилая квартира, в произвольной форме необходимо написать, что собственники данной квартиры не возражают против реконструкции смежной с их квартирой, указать паспортные данные и поставить подписи. Здесь же следует отметить, если в будущем вы собираетесь размещать световую рекламную вывеску на конструкциях балкона выше расположенной квартиры, например, или выше перекрытия вашего помещения, то в тексте согласования с владельцами такой квартиры, это необходимо обязательно указать, иначе, вам придется позже получать согласие на размещение рекламной вывески отдельно. Подписи обязательно должны быть заверены паспортистом и печатью балансодержателя. Если это нежилое помещение, согласие оформляется в виде письма на фирменном бланке владельца этого помещения.

Очень существенным является то, на чьем балансе находится жилой дом, где расположена ваша квартира. Если жилой дом находится на балансе ПРЭЖО (Производственное ремонтно-эксплуатационное жилищное объединение), то вас ожидает "лотерея". Дело в том, что некоторые ПРЭЖО, а именно, на момент написания статьи, №1 и №5, вообще отказывались согласовывать перевод в нежилой фонд, либо вместо согласования пишут отрицательный ответ. Еще ПРЭЖО может отказать в согласовании, если через ваши помещения после реконструкции будет транзитом проходить газовая труба. Иногда этот вопрос удается решить, опять же, если… владелец квартиры сверху разрешит сделать врезку газового стояка в газопровод, проходящий снаружи по стене жилого дома, через свою квартиру. И таких "если" может быть еще добрый десяток. Кроме этого, если еще пару лет назад чтобы получить это согласование ПРЭЖО нужно было оплатить небольшую денежную сумму, около 50 гривен, то теперь вас могут попросить приобрести для нужд ПРЭЖО аккумулятор или огнетушитель, или еще что-нибудь полезное.

Если с ПРЭЖО вы попали на "отрицательный" вариант, решить вопрос все же можно. Первый способ – подать на ПРЭЖО в суд, так как они не должны препятствовать вашему законному праву переоборудовать квартиру. Второй – найти подход к руководителю самостоятельно или через знакомых. Какой вариант будет для вас будет дешевле – решать вам.

Если жилой дом находится на балансе кооператива или ОСМД (Общества совладельцев многоквартирного дома), то вы должны получить выписку из протокола общего собрания жильцов, заверенную подписью председателя и печатью. Бывает, что это сделать сложнее, чем "купить аккумулятор", так как большинство жильцов кооперативных домов могут быть в принципе против размещения в их доме какого-либо объекта коммерческого назначения, или выборочно, не против только под банк или, скажем, аптеку… Но даже, если жильцы такого дома будут настаивать на объекте со определенным функциональным назначением то соглашайтесь с этим, после реконструкции вы сможете разместить там что угодно и ниже я подскажу как.

Еще год-два назад, чтобы получить согласование районной администрации достаточно было сдать документы в приемную и через день-другой забрать их с согласованием, за исключением, разве что, Хортицкой райадминистрации, там обязательно нужно принимать участие в работе комиссии, на которой рассказать о своих планах относительно переоборудования квартиры. Сейчас также нет проблем, добавился только "благотворительный" взнос в фонд района, в сумме не менее 500 гривен.

В районном отделе ГУ МЧС Украины в Запорожской области могут возникнуть вопросы только в том случае, если ваша квартира расположена в цокольном этаже. Дело в том, что строительными нормами запрещено переоборудовать подвальные помещения. А подвальными считаются те, которые более чем на 1/3 находятся ниже уровня земли, а это большинство цокольных квартир.

Для того, чтобы получить согласование ОАО "Запорожгаз", необходимо заказать проект на отключение газового оборудования, если оно есть в вашей квартире. Если в вашей квартире установлена электрическая, а не газовая плита, то вы просто получаете согласование.

Для получения заключения Главного управления архитектуры и градостроительства вам нужно будет написать заявление на имя главного архитектора города и записаться на прием к районному архитектору. Как правило, до подготовки заключения, районный архитектор выезжает на место для ознакомления с ситуацией. И на этой стадии вы можете столкнуться с проблемой размещения объектов с определенным функциональным назначением. Например, на момент подготовки этой статьи, если бы вы захотели переоборудовать жилую квартиру в Хортицком районе города под игорный зал, то районный архитектор отказался бы готовить положительное заключение для такого функционального назначения.

На практике можно не привязываться жестко к функциональному назначению. Также часто бывает, что до окончания реконструкции планы относительно использования будущего объекта могут измениться. Поэтому, если вы хотите открыть игорный зал или питейное заведение, например, выбирайте функциональное назначение "магазин непродовольственных товаров" или "магазин продовольственных товаров" соответственно. Дело в том, что с одной стороны постоянно говорят о необходимости приведения фактического использования объектов коммерческого назначения в соответствие с их функциональным назначением, но с другой стороны - это будет многим не выгодно. Учитывая, что объекты недвижимости принадлежат, в том числе и власть имущим, а кроме этого за выдачу разного рода разрешительных документов взимаются денежные средства, есть соответствующее распоряжение городского головы "О функционировании объектов торговли и сферы услуг", на основании которого, можно открыть объект коммерческого назначения практически в любом нежилом помещении.

После того, как вы собрали все согласования и получили заключение Главного управления архитектуры и градостроительства, вам необходимо обратится в управление коммунальной собственности, где подготовят проект решения исполкома городского Совета "О переводе в нежилой фонд…" вашей квартиры. Проект решения вам необходимо будет согласовать с БТИ (Бюро технической инвентаризации), районной администрацией и самим с собой. После этого вы сдаете проект решения обратно в управление коммунальной собственности вместе со справкой об отсутствии задолженности за коммунальные платежи и ждете очередной исполнительный комитет городского Совета. Если ваше решение принято на исполкоме, то после регистрации в протокольной части городского исполнительного комитета вы сможете его забрать.

После получения решения "О переводе в нежилой фонд…" можно вплотную заняться проектированием реконструкции вашего объекта.

Желаю успехов.

Если вы по каким либо причинам не хотите или не можете заниматься подготовкой документов по переводу квартиры в нежилой фонд, то обращайтесь к нам, мы вам поможем это сделать.

© Виталий Тертышный, 2009